На территории страны стоимость жилой недвижимости за последние годы демонстрирует устойчивый рост. Цены на жильё уже достигли запредельного для большинства населения уровня, а рост стоимости квадратного метра все еще продолжается во многих городах. Таким образом, всё большее число россиян откладывает улучшение жилищных условий на неопределенный срок. По данным статистики, если три года назад стоимость обычной городской квартиры площадью 54 кв. м была примерно равна совокупному доходу средней семьи из трех человек за 4,3 года, то сейчас эта цифра возросла до 5,3 года. Вместе с тем, в течение ближайших лет, большое количество домов станет непригодным для проживания ввиду естественного износа, что еще больше усугубит ситуацию.

 

 

Согласно информации Федеральной службы статистики, в прошлом году численность населения страны составила 142 млн человек. На одного жителя приходится чуть больше 21 кв. м жилой площади - это примерно в три раза меньше, чем в США. Чтобы приблизиться по обеспечению жильем к американскому уровню, жилой фонд России должен составлять 9243 млн кв. м, в то время, как сегодня он составляет всего лишь 3002 млн кв. м. Получается, надо как-то построить дополнительно 6241 кв. м, что при современном уровне строительства произойдет лет через восемдесят. И это - при отсутствии роста численности населения в стране и сноса ветхих строений.

 

 

Америка добилась приличных показателей в деле обеспечения своих граждан жильем во многом при помощи ипотечного жилищного кредитования. В последние годы Россия также старается идти этим путем и в последние годы отмечается заметное развитие ипотеки во многих регионах. По планам правительства, в 2010 году в России будет выдаваться около миллиона ипотечных кредитов в год. Насколько реальны эти прогнозы?

 

 

На сегодняшний день, по данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в Москве средняя ставка на ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья для заемщиков с официально подтвержденными доходами составляет около 11% в валюте и более 12% - в рублях. В результате различных факторов - как внешних, так и внутренних, ближайшее время стоимость ипотечных займов вряд ли снизится, а возможно и её некоторое повышение. Для заёмщиков с большой долей неучтенных доходов процентная ставка в банках выше еще на пару пунктов - а утаивают реальный размер зарплат своим сотрудникам немалое число предприятий. Это следствие неудовлетворительного российского налогового законодательства и было бы слишком оптимистично рассчитывать на скорое изменение подобной ситуации.

 

 

Развитие среднего класса происходит очень медленно, а ведь именно представители среднего класса составляют основное ядро ипотечных заемщиков для банков. На сегодняшний день существует большой разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждан), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15% населения), в том числе и с помощью ипотеки.

 

 

Высокие цены на жилье, которые наблюдаются сейчас практически во всех городах России, отчасти обусловлены тем, что развитие ипотеки способствовало бурному росту платежеспособного спроса на квартиры. Строительный комплекс России, который не восстановил еще темпы строительства нового жилья времен СССР, не может удовлетворить растущий спрос, в том числе и со стороны ипотечных заемщиков. На сегодняшний день существует дисбаланс в большинстве регионов страны между ценами и качеством жилья. Россияне уже сталкиваются с тем, что реальная стоимость их квартир не соответствует своим потребительским качествам.

 

 

Таким образом, дальнейший рост спроса без увеличения роста предложения увеличивает цены на морально устаревшее жилье. Именно поэтому мы наблюдаем в последнее время огромный интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости, а это означает, что российские покупатели вывозят деньги за рубеж и финансируют экономику чужих стран. Впрочем, обычно за границей покупается уже второй дом. А как решить жилищный вопрос для среднестатистической молодой семьи, желающей жить и работать в России?

 

Рассмотрим возможность решения жилищного вопроса на примере молодоженов, работающих в Москве, и попытаемся подсчитать, когда они смогут позволить себе жить в собственной квартире. Предположим, они хотят приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 54 кв. м в одном из спальных районов Москвы. Стоимость такой квартиры составит примерно 7 млн рублей (280 тыс. долларов США). По статистике средний ежемесячный доход одного человека составляет примерно 23 170 рублей. Если они смогут откладывать по 40% от своих доходов (в сумме – 18 536 руб.), что при нынешних ценах товары и услуги первой необходимости и уровне инфляции весьма затруднительно, то им потребуется более 30 лет, чтобы справить новоселье, при условии, что цены и доходы будут сохраняться на этом уровне.

Предположим, супруги молодые и кредит возьмут на 20 лет, заплатив при этом 10% от первоначальной стоимости квартиры. Ежемесячно они должны выплачивать банку примерно 2400 долларов, соответственно, их доход должен быть около 5000 долларов в месяц. Увы, доходы нашей среднестатистической пары в три раза меньше тех, которые требуются банку. Несложные подсчеты позволяют на конкретном примере увидеть, что уровень цен на жилье и процентные ставки за пользование ипотечным кредитом не позволяют рассчитывать на улучшение жилищных условий большинству наших граждан.

 

 

А это означает, что американский пример решения жилищных проблем граждан, возможно, не совсем подходит для нынешней России. Заработки среднего американца на порядок выше, чем среднего россиянина, а стоимость квадратного метра различается не так сильно. Нам еще лишь предстоит наверстывать упущенное в этих вопросах. Таким образом, без каких-то субсидий со стороны государства большинству россиян ипотека пока не по карману.

 

 

В мире имеется еще одна работающая схема по обеспечению населения жильём. Это немецкая накопительная модель строительных сберегательных касс, при которой деньги заемщика первоначально инвестируются в строящееся жилье, а по прошествии нескольких лет, когда соберется 20-30% от стоимости желаемой недвижимости, на недостающую сумму гражданина прокредитуют под минимальный процент. В данном случае все гарантии по обеспечению сохранности средств вкладчиков от обесценивания в результате инфляции и других неприятных факторов принимает на себя государство. Будем надеяться, что отечественные законодатели сумеют взять лучшее из мирового опыта и адаптировать его к нашим условиям.