В этом месяце мировые финансовые рынки продолжает сотрясать кризис ликвидности. Самые крупные американские и европейские банки разоряются, фондовый рынок стремительно "падает", инвесторы в панике сбрасывают имеющиеся у них ценные бумаги. На этом фоне Россия выглядела этакой "тихой гаванью", однако события начала этой недели, когда из-за резкого падения индексов на крупнейших торговых площадках (биржах РТС и ММВБ) торги были остановлены, показали, что в условиях глобальной экономики на 100% уверенно чувствовать себя сегодня никто не может.
Мелкие отечественные инвесторы в этой связи стараются максимально обезопасить свои капиталы на будущее. Традиционно, в эпоху потрясений, состоятельные люди (или просто - думающие о завтрашнем дне) обращают повышенное внимание на самые надежные активы, в число которых неизменно попадает недвижимость. Однако, не каждому по карману купить приличную квартиру в большом городе. Можно, конечно, обратиться в банк за ипотечным кредитом, но процентная ставка по таким кредитам в нашей стране позволяет получить прибыль от инвестиции лишь в периоды ажиотажного роста цен на квартиры.
Одним из наилучших решений в данной ситуации может стать сдача купленной недвижимости в аренду. Теоретически, арендная плата может покрыть большую часть (или даже 100%) от полагающихся банку ежемесячных платежей. В этом случае, по истечении срока кредитования, инвестор получит квартиру в собственность, на которую он, фактически, не потратил ни копейки. Возможен ли сегодня такой вариант? Попробуем посчитать.
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве сейчас примерно равна 1000 долларов США, двухкомнатной - 1200, а трехкомнатную можно "снять" за 1400 долларов. При этом купить нормальную "однушку" в столице реально за 200-300 тысяч долларов, "двушку" - за 300-450 долларов, а "трешку" - за 450-500 тысяч единиц американской валюты. Таким образом, если Вы купите, а затем будете сдавать в аренду однокомнатную квартиру в столице, то каждый год в кошелек будет возвращаться около 5% от потраченной на покупку суммы. Для двухкомнатных и трехкомнатных апартаментов ситуация выглядит хуже: здесь можно рассчитывать на доходность в 3-4%.
И это - в идеальном случае. Если учесть, что некоторое время сдаваемая квартира будет пустовать в процессе поиска квартиросъёмщиков, затем приплюсовать налоги и расходы на совершение сделки, то итоговая картина будет и вовсе удручающей. Получается, что владельцам свободной пары-тройки сотен тысяч долларов, гораздо выгоднее поместить эти деньги на банковский депозит - и доходность выше, и не нужно заниматься хлопотным оформлением документов.
Однако, по данным брокеров и риэлтеров, сегодня примерно пятая часть ипотечных заемщиков - это именно граждане, покупающие квартиры с целью последующей сдачи их в аренду. Неужели все эти люди не знают, что делают? Вряд ли. Прежде всего, нужно вспомнить, что вышеприведенные расчеты сделаны только для нынешней - не самой благоприятной ситуации. Еще пару лет назад доходность от сдачи в аренду квартир была заметно выше (относительно их стоимости). И весьма возможно, что в ближайшем будущем стоимость аренды снова увеличиться. Кроме того, цена квадратного метра московской недвижимости на протяжении многих лет постоянно растет - иногда очень медленно, иногда быстрее, но - растет. И купленная сегодня за 250 тысяч однокомнатная квартира через пару лет может вполне стоить 300 тысяч - это уже 10% ежегодной прибыли, которую нужно приплюсовать к доходу, получаемому от квартиросъёмщиков.
Правда, в настоящее время затраты на ипотечный кредит (на приемлемый срок - до 20-ти лет) уже заметно превышают сумму, которую можно получить с арендаторов. Например, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за не слишком дорогую двухкомнатную московскую квартиру стоимостью около 6 млн. рублей составит никак не меньше 45-50 тысяч рублей в месяц при первоначальном платеже в 15-25% от цены покупки. При этом стоимость аренды аналогичной квартиры не превышает 35 тысяч рублей. Разницу, естественно, придется доплачивать владельцу жилья.
Конечно, не нужно обобщать - в любом деле есть свои тонкости. Особо следует отметить роль правильного выбора конкретного объекта недвижимости для вложения денег. Например, некоторые московские районы, находящиеся достаточно близко к центру города, еще год-два назад не пользовались особым спросом у богатой публики, то есть - не считались "элитными". Соответственно, и стоимость квадратных метров в тамошних квартирах не сильно отличалась от таковой в любом из спальных районов города. Однако сегодня ситуация заметно меняется и квартиры в таких домах резко подскочили в цене, обеспечив предусмотрительным инвесторам солидную прибыль.
С другой стороны, многие аналитики отмечают, что ставки на аренду жилья в Москве сегодня приблизились к максимально возможным значениям с учетом доходов основной массы населения. Наметилась тенденция вывода владельцами компаний своего бизнеса из столичного региона на периферию. В самом деле: зачем платить 2000 долларов приехавшему из провинции программисту, если он все равно половину этих денег потратит на съёмное жильё? Гораздо разумнее перенести деятельность, не требующую непосредственного присутствия в Москве, туда, где аренда квартиры стоит 300 долларов в месяц, и платить этому же программисту 1300 долларов. А в "дорогой" столице можно оставить лишь руководство предприятия, которое будет распределять работу по региональным подразделениям. Естественно, при таком подходе спрос на аренду квартир будет сокращаться, что ныне и происходит.
Таким образом, рассчитывать на постоянный рост арендных ставок инвесторам никак нельзя. Впрочем, нельзя гарантировать и постоянное удорожание самой квартиры. Да, на протяжении десяти лет в Москве - как и в других городах - не отмечалось случаев удешевления квадратных метров: стоимость квартир постоянно увеличивалась. Однако что мешает этой тенденции завершиться? Ничто не мешает! Что с успехом демонстрируют сегодня рынки многих стран: Америки, Великобритании и даже граничащих с Россией Литвы и Латвии - там застройщики не знают, кому продать уже построенное жильё, а цены на квартиры и частные дома сильно упали.
Поэтому из всех преимуществ инвестирования в недвижимость можно с уверенностью рассуждать лишь об одном: надежности. Квартира в крупном городе, как бы она не дешевела, никогда не упадет в цене до абсолютного нуля (в отличие от акций компаний или паев инвестиционных фондов). В этом смысле недвижимость приближается по надежности к золотым слиткам. Вашу собственную квартиру нельзя украсть, её можно только разрушить - а на этот случай должен быть припасен страховой полис!
Через пять-десять лет, когда коньюктура рынка снова сменится, цены потихоньку снова пойдут в рост. Вот тогда дальновидный инвестор и получит свою прибыль. Или подарит квартиру собственным детям - согласитесь, что это не самый худший вариант.
Кстати, наиболее привлекательной сегодня видится покупка в кредит загородной недвижимости. По примеру американцев россияне постепенно осознают преимущества собственного дома в пригороде. Соответственно, стоимость готовых коттеджей и просто земельных участков стремительно растет. И подобная тенденция обещает сохраниться в ближайшие годы. Потенциальным инвесторам следует обязательно обратить своё внимание на этот сектор, пока еще не слишком поздно. Вот только взять в банке ипотечный кредит на загородную недвижимость гораздо сложнее, чем на городскую квартиру...
