Значительно удорожание жилья делает для большинства граждан страны нереальным не только покупку новой квартиры, но и частичное улучшение своих жилищных условий путем обмена старого жилья на более просторное. Выход здесь один - использовать заёмные средства, то есть - банковский кредит. Конечно, это заметно усложняет обмен, но когда иного выхода нет, можно воспользоваться и таким вариантом. Какова же процедура обмена квартиры с участием ипотечного кредита?

 

 

Например, представим обычную ситуацию: жилец хочет продать собственную однокомнатную квартиру, взять ипотечный кредит на недостающую сумму и приобрести двухкомнатную квартиру. Директор компании - ипотечного брокера "Легкокредит" Кирилл Суслов видит здесь два способа увеличения количества квадратных метров.

 

Первый вариант: человек идет в банк, получает одобрение на кредит, затем находит покупателя на свою старую квартиру. Покупатель должен сначала внести аванс и подождать, пока заемщик найдет себе подходящую двухкомнатную квартиру, покупку которой банк согласится прокредитовать. Потом заемщик, в свою очередь, вносит аванс за своё будущее жилье. Эту цепочку можно продлить, если владелец "двушки" также подыскивает себе вариант для обмена. В этом случае участникам сделки придется ждать, пока последний в этой цепочке не решит свои проблемы с будущим жильём. Как правило, банки выставляют требование на длинну такой цепочки – не более трех квартир.

 

 

Когда все готово к сделке, продавец двухкомнатной квартиры, которую покупает наш заемщик, предоставляет документы в банк-кредитор и страховую компанию. Иногда банки просят документы и на остальные квартиры далее по цепочке. После проверки и одобрения банком документов происходит совершение сделки. Покупатель квартиры заемщика закладывает деньги в ячейку на имя продавца квартиры, приобретаемой заемщиком. Иными словами, самый "верхний", то есть тот, с кого эта цепочка начинается, закладывает деньги в ячейку на имя самого "нижнего", то есть продавца последней квартиры. Банк добавляет в другую ячейку кредитные средства, считая деньги, закладываемые покупателем квартиры заемщика, тем самым первоначальным взносом.

 

 

Существует и альтернативный способ обмена. "У некоторых банков есть следующие программы: человек заявляет о том, что у него есть квартира, которую он хочет продать. Банк дает кредит исходя из его доходов (как обычно), а вместо собственных средств – дополнительный кредит под повышенный процент и на более краткий срок", – рассказывает Кирилл Суслов.

 

 

Заемщик покупает квартиру с учетом требований к банка, переезжает в нее. Потом заемщик платит фактически по двум кредитам: по одному, который предназначался на покрытие разницы в цене между меньшей и большей квартирой, полностью, а по второму – выплачивает только проценты. После переезда заемщик ищет покупателя на старую квартиру уже как на "свободную", поскольку она не оформляется в залог. Реализовав свою квартиру, гражданин гасит дополнительный кредит, а затем постепенно выплачивает первый кредит (на разницу стоимости квартир).

 

 

Первый способ - наиболее распространенный и менее затратный, хотя и достаточо длительный. По первому способу кредит можно получить практически в любом банке. Этот способ подходит для тех, кто хочет делать все без лишнего риска. Во втором, явно более дорогом, варианте возможна ситуация, когда "старую" квартиру не удастся быстро продать и придется платить проценты по двум кредитам.

 

 

Представим другую ситуацию – размен одной двухкомнатной квартиры на две отдельные жилплощади. Кстати, обычная московская двухкомнатная квартира может делится при таком размене лишь на однокомнатную квартиру и комнату в столице. Конечно, многое зависит от места расположения квартир. Могут быть и еще менее выгодные варианты размена – однокомнатная квартира в Москве плюс комната в Подмосковье или же две комнаты в коммунальной квартире, а такой вариант, несомненно, повлечет понижение качества жизни одного из участников сделки.

 

 

"Однако с помощью ипотеки можно разъехаться из двухкомнатной в две однокомнатные квартиры, – отмечает Ирина Максимова. – Стандартная процедура такова: сначала один из жильцов должен обратиться в банк, чтобы получить одобрение на кредит. Затем нужно найти покупателя на двухкомнатную квартиру, и одновременно - подбирать две однокомнатные. Одну из них (ту, которая будет находиться в залоге), нужно одобрить в банке. Когда все готово, наличные средства закладываются в банковские ячейки, а документы отправляют на госрегистрацию. После прохождения ее все участники сделки получают причитающиеся им деньги".

 

 

Вполне естественно, что именно рождение и взросление детей заставляет их родителей задумываться об улучшении жилищных условий. Однако наличие несовершеннолетних в числе участников сделки банками не приветствуется. И все же это не безнадежная ситуация. Как действовать, объясняет Павел Рыбаков, начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка: "Есть два варианта прохождения этой процедуры. Первый вариант: банк разрешает включить несовершеннолетнего в собственники квартиры. В таком случае порядок такой: получаем одобрение на выдачу кредита; ищем покупателя на продаваемую квартиру; ищем покупаемую квартиру; получаем разрешение органов опеки на продажу квартиры, находящейся в собственности, в том числе несовершеннолетнего, с одновременной покупкой новой квартиры на средства кредита, где несовершеннолетний также будет включен в число собственников. "Ну, а дальше все как обычно при ипотеке – оценка, страхование, сделка", – добавляет Павел Рыбаков.

 

 

Однако случается, что банк запрещает включать несовершеннолетнего в собственники квартиры. В таком случае, выход можно найти, если есть другая жилплощадь, где ребенку можно будет выделить долю – вторая квартира родителей, квартиры родственников. Опять же, нужно решить вопрос с органами опеки и попечительства на предмет возможности выделения доли несовершеннолетнему в другой квартире. Если органы опеки дадут свое согласие, остается получить одобрение кредита в банке. Последующая процедура аналогична первому варианту.

 

 

Таким образом, совершить обмен квартир с использованием ипотечного кредита вполне возможно в самых разных ситуациях. Конечно, это потребует дополнительных усилий, но при аккуратном подходе и наличии у заемщика достаточных доходов все вопросы - решаемы Единственное препятствие - трудоёмкость составления цепочек продаваемых-меняемых квартир. При постоянном росте стоимости жилья продавцы квартир отказываются от ранее заявленой цены. Но во многих регионах стремительное удорожание стоимости жилья уже прекратилось, что дает повод для оптимизма при планировании разменных сделок с недвижимостью.